Endlich Zinsen verstehen – Sollzins, Zinsbindung und mehr 🏡💸
Wenn es um deine Baufinanzierung geht, wirst du verschiedene Anbieter vergleichen müssen (es sei denn, du lehnst dich zurück, während wir deine optimale Versicherung planen 😎🔍). Dafür musst du ein paar Vokabeln kennen, die du wahrscheinlich nicht in der Schule gelernt hast – dafür aber hier. Die Entscheidung für einen Kreditvertrag solltest du nämlich nie treffen, ohne die Hintergründe zu kennen. Deswegen folgen jetzt ein paar Fachwörter, mit denen sich dein Kreditvertrag gleich viel besser lesen lässt 📖✨. Außerdem erfährst du auch, was die sagenumwobene SCHUFA mit deiner Finanzierung zu tun hat 📊📈.
Sollzins (oder auch Nominalzins) 💵💰
Für dein Gehalt zahlst du Steuern – für einen Kredit zahlst du Zinsen. Und genau wie beim Gehalt gilt: Je höher deine Kreditsumme ist, desto höher sind deine Zinskosten 📈. Dabei berechnen sich die Kosten folgendermaßen:
Restschuld x Sollzins = Jährliche Zinskosten, beispielsweise 100.000€ Restschuld x 0,05 (5% Sollzins) = 5000€ Zinskosten 💶
Diese jährlichen Zinskosten zahlst du dann aufgeteilt auf 12 Monate 🗓️. Bei einem normalen Annuitätendarlehen bedeutet das: Deine monatliche Zahlung an den Kreditgeber besteht aus der Tilgung (also deiner Rückzahlung der Schuld) PLUS Zinskosten 💳.
Effektivzinssatz 📉📊
Der Effektivzins ist schnell erklärt: Er besteht aus Sollzins + Nebenkosten. Dazu zählen zum Beispiel Bearbeitungsgebühren 💼. Der Effektivzins ist also präziser und entspricht deinen tatsächlichen Kosten. Was darin nicht enthalten ist, sind seltene Gebühren wie Bereitstellungsgebühren (bei verspäteter Auszahlung ⏳) oder Teilauszahlungsgebühren (bei gestückelter Auszahlung). Diese Kosten fallen aber eben nur in Ausnahmefällen an 🚫.
Kreditinstitute haben individuelle Bearbeitungsgebühren und Nebenkosten – da diese Gebühren nur im Effektivzins enthalten sind, ist dieser also deutlich besser zum Kreditvergleich geeignet als der Sollzins 🏦💡.
Beleihungsauslauf 🏠💵
Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie hoch der Anteil des geliehenen Darlehens im Vergleich zum Wert der Immobilie ist. Wenn deine Immobilie also 400.000€ wert ist und du 200.000€ als Darlehen aufnimmst, liegt der Beleihungsauslauf bei 50% 🏘️🔢. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto niedriger ist also der Beleihungsauslauf (BLA), weil du weniger Kredit aufnehmen musst 💪💶.
Das führt dazu, dass deine Zinskonditionen günstiger werden, weil die Finanzierung für die Bank dann nicht so riskant ist 📉. Wünschenswert sind 70-80% BLA. Unter 60% sind die Konditionen besonders günstig – dafür brauchst du aber eine ordentliche Menge Eigenkapital (bei 400.000€ Kaufsumme wären das 160.000€ Eigenkapital) 💼💵.
Eine Vollfinanzierung (BLA 100% oder 101%) ohne Eigenkapital ist zwar machbar, jedoch ist dein Zinssatz dann deutlich teurer und wird nur selten angeboten 🚫💸. Für Kapitalanleger kann sich das lohnen, denn die Zinskosten lassen sich von der Steuer absetzen 📑💰 – bewohnst du das Gebäude jedoch selbst, hast du diese Möglichkeit nicht und zahlst eine extrem hohe Monatsrate 😬📉.
Sollzinsbindung 📜🔒
Die Sollzinsbindung macht genau das, wonach sie klingt: Sie bindet einen Sollzins, also garantiert sie dir während der Laufzeit, dass sich dein Zinssatz nicht ändert 🔒. Ganz konkret: Egal, ob das Zinsniveau durch Veränderungen auf dem Finanzmarkt schwankt und ob es bei 0,1% oder bei 10% liegt – deine Vertragskonditionen verändern sich nicht 📉🔄. Die möglichen Laufzeiten liegen normalerweise in 5-Jahres-Schritten bei 5 bis 30 Jahren 📆.
Und was passiert nach Ablauf der Zinsbindung? 🧐 Dein alter Kreditvertrag läuft weiter, allerdings mit variablen Zinsen + Zinsaufschlag. Du hast also keine festen, gebundenen Zinsen, sondern deine Zinsen werden regelmäßig an den aktuellen Marktzins angepasst. Dadurch (und durch den Zinsaufschlag) wird deine monatliche Rate oft deutlich teurer 😱💸. Ein Beispiel:
Deswegen solltest du deine Anschlussfinanzierung früh vorbereiten und clever planen, um dieses teure Szenario zu vermeiden 🧠📋.
Während deiner Zinsbindungsfrist kannst du zudem nur nach Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung deine Finanzierung wechseln 💸🔄. Eine Ausnahme ist die 10-Jahres-Kündigungsfrist: Nach 10 Jahren darfst du deine Finanzierung kündigen, ohne eine Entschädigung zu zahlen 🥳. Das lohnt sich dann, wenn in diesen 10 Jahren der Marktzins gefallen ist und du einen neuen Vertrag mit besseren Konditionen erhältst – du solltest also Augen und Ohren offen halten, um dann schnell auf eine günstigere Finanzierung zu wechseln 👀🔍.
Wann lohnt sich eine lange oder kurze Sollzinsbindung? 🤔 Die kurze Sollzinsbindung ist nur in 2 Fällen empfehlenswert:
- Du erwartest ein fallendes Zinsniveau und willst dich nicht zu lange an den aktuellen, teureren Zins binden 📉.
- Du willst innerhalb kürzester Zeit dein Darlehen tilgen und willst die Vorfälligkeitsentschädigung umschiffen ⏳.
Wenn du nicht in eine dieser zwei Kategorien fällst, ist eine längere Zinsbindung empfehlenswert 👍. Ja, dein Sollzins ist dadurch teurer, weil sich die Bank eine lange Zins-Festschreibung bezahlen lässt 🏦💸. Wenn dann aber nach wenigen Jahren die Zinsbindung ausläuft und in der Zwischenzeit der Zins gestiegen ist, hast du noch viel Restschuld übrig und musst diese deutlich teurer weiterfinanzieren 📈😓.
Außerdem steht dir immer noch das 10-Jahres-Kündigungsrecht zur Verfügung, sodass du ohnehin nicht ewig an deinen Kreditvertrag gekettet bist 📜🔓.
Was ist die SCHUFA und beeinflusst sie meine Finanzierung? 📋🔍
Die SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) sammelt Kreditinformationen von jedem deutschen Bürger, zum Beispiel über bestehende Kreditverträge, Schulden oder unbezahlte Rechnungen 📊. Deine SCHUFA-Kartei beeinflusst damit auch, ob eine Bank dich für kreditwürdig hält 🏦🤝. Dein SCHUFA-Eintrag muss also sauber sein, um deine Finanzierung nicht zu gefährden 🚫💸. Du solltest deswegen vor deiner Finanzierung eine Auskunft beantragen und diese überprüfen 📄🧐. Wichtig für deinen SCHUFA-Score ist:
- Die pünktliche Zahlung von Rechnungen und Darlehensraten 💳✅.
- Die Anzahl deiner Kreditverträge: Je mehr Kreditverträge (z.B. KFZ, Konsum) bestehen, desto schlechter ist dein Score (Leasingverträge zählen ebenfalls) 🚗📉.
- Falsche oder verjährte SCHUFA-Einträge löschen lassen 🗑️✍️: Ein anwaltsgerechtes Schreiben zur Löschung gibt es bei uns 📄.
- Anzahl der Kreditanfragen reduzieren: Wenn in der letzten Zeit viele Kreditanfragen gestellt wurden, kann das deinen Score negativ beeinflussen 📉.
Mit diesen Tipps und Tricks bist du bestens gerüstet für deine Baufinanzierung 🏡💪. Viel Erfolg beim Hauskauf und bei der Finanzierung! 🥳🎉